Venta de empresas con bienes raíces: implicaciones fiscales

La venta de empresas que poseen bienes inmuebles en sus activos es una operación cada vez más frecuente en el mercado portugués, especialmente en sectores como la hostelería, la educación, la industria, el comercio, la salud, entre otros. Sin embargo, a pesar de que a menudo se considera una alternativa a la venta directa de las propiedades en sí, esta operación plantea un conjunto de implicaciones fiscales que deben entenderse rigurosamente. La forma en que está estructurada la transacción puede influir significativamente en la carga fiscal tanto del vendedor como del comprador.

1. Venta de cuotas o acciones vs. venta directa de la propiedad

La primera distinción esencial es entre:

• Venta directa de la propiedad, sujeta al Impuesto Municipal de Transferencia de Bienes (IMT), el Impuesto de Timbre y las posibles plusvalías bajo IRC o IRS.
• Venta de la empresa propietaria de la propiedad, mediante la transferencia de cuotas o acciones.

A primera vista, la venta de la empresa puede parecer más eficiente financieramente, especialmente porque la transferencia de acciones no está sujeta a la IMT, salvo en situaciones específicas previstas por ley. Sin embargo, esta opción no elimina la tributación de las plusvalías ni prescinde de un análisis cuidadoso de la estructura corporativa.

2. IMT: cuándo debería estar vencido la venta de acciones

Aunque la regla general excluye la transferencia de cuotas o acciones del ámbito del TMI, existen excepciones relevantes. El impuesto se aplica cuando se cumplen las siguientes condiciones de forma acumulativa:

• La empresa es predominantemente inmobiliaria, es decir, más del 50% de sus activos están compuestos por propiedades ubicadas en Portugal.
• La operación resulta en la adquisición de al menos el 75% del capital social, o otorga al comprador el control de la empresa.

En estos casos, el IMT se calcula como si la propiedad hubiera sido transferida directamente, aplicando las tasas correspondientes al tipo de propiedad (residencial, comercial, rústica, etc.).

Este punto es especialmente sensible en las transacciones de adquisición de empresas con activos inmobiliarios relevantes, y es habitual que las partes ajusten el precio o la estructura de la transacción para mitigar este impacto.

3. Tributación de las plusvalías

Para el vendedor

La venta de acciones puede generar plusvalías sujetas a tributación:

• Empresas: las plusvalías se gravan en el IRC y pueden beneficiarse del régimen de exención de participación, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
  • Poseer al menos el 10% del capital,
  • Periodo mínimo de detención de 12 meses,
  • La empresa en la que participan no es predominantemente inmobiliaria (a menos que el inmueble se asigne a actividad económica).
• Particulares: las plusvalías se gravan en la Agencia Tributaria, como regla general al tipo del 28% (14% para microempresas o pequeñas empresas), con excepciones para residentes en otros países de la UE/EEE o para participaciones que cumplan los requisitos.

Para el comprador

El coste de adquirir las acciones no es amortizable, pero puede ser relevante para los efectos futuras de las plusvalías. En transacciones de capital privado o reestructuración, esta variable suele integrarse en la planificación fiscal a medio plazo.

4. Impuesto de timbre

La transferencia de acciones no está sujeta al Impuesto de Simbre, salvo cuando la transacción se realiza mediante ciertos actos sujetos a impuestos específicos (por ejemplo, ciertas transacciones financieras). La transferencia directa de bienes inmuebles implica un Impuesto de Timbre a la tasa del 0,8%.

5. Diligencia debida fiscal y riesgos asociados

Adquirir una empresa con bienes raíces implica asumir todo tu historial fiscal, incluyendo:

• Deudas fiscales,
• Litigio pendiente,
• Riesgos asociados a la valoración contable de bienes inmuebles,
• Posibles correcciones futuras por parte de la Autoridad Tributaria.

Por lo tanto, la diligencia fiscal y legal es indispensable. En muchos casos, el comprador necesita garantías contractuales, ajustes de precios o mecanismos de indemnización para mitigar riesgos.

6. Revalorización y valor imponible del activo (VPT)

Incluso cuando la transacción se realiza a nivel de participación, la propiedad conserva su VPT, que seguirá siendo relevante para:

• En mi opinión,
• MT en futuras emisiones,
• Determinación de ganancias de capital en caso de venta directa de la propiedad.

La operación por sí sola no activa una actualización automática del VPT, lo cual puede ser ventajoso o desfavorable según el caso.

7. Planificación fiscal y estructuración de operaciones

La venta de empresas con bienes raíces puede estructurarse de varias maneras, cada una con diferentes impactos fiscales:

• Venta directa de participaciones,
• Venta de las propiedades seguida de la venta de la empresa «limpia»,
• Divisiones o fusiones anteriores,
• Creación de empresas de vehículos (SPV),
• Reorganizaciones internas para separar activos operativos de activos inmobiliarios.

La elección de la estructura ideal depende de factores como:

• Objetivos de las partes,
• Naturaleza de las propiedades,
• Régimen fiscal aplicable,
• Horizonte temporal de inversión.

La venta de empresas con bienes raíces es una operación compleja, donde la fiscalidad desempeña un papel decisivo. Aunque la transferencia de participaciones puede, en muchos casos, ofrecer ventajas frente a la venta directa de propiedades, existen excepciones importantes, concretamente dentro del ámbito de la IMT, que pueden modificar sustancialmente el coste fiscal de la operación.

Para vendedores y compradores, la clave reside en un análisis riguroso, una diligencia debida exhaustiva y una planificación fiscal adecuada. Solo así es posible garantizar que la operación se lleve a cabo de manera eficiente, transparente y conforme a los objetivos estratégicos de ambas partes.

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